Das Ablöse-Thema ist besonders aktuell, weil voraussichtlich ab Mitte 2015 in vielen Orten der Region eine Mietpreisbremse eingeführt wird. Darauf hat sich Anfang des Monats das Bundeskabinett verständigt. Demnach darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen.
Die Bremse greift für jeweils fünf Jahre. Die Bundesländer müssen Maßgaben erarbeiten, auf deren Basis die Kommunen eine Mietbremse ziehen dürfen. Neubau-Wohnungen sind von der Verordnung ausgenommen.
Vermieter könnten auf die Idee kommen, zusätzliche Einnahmen in Ablösezahlungen zu verstecken und für Wohnungseinbauten vom Neumieter einen Extrabetrag einzufordern. Um auf diese Weise die verbotene Erhöhung zu kompensieren.
Aber auch Mieter in Regionen mit hoher Nachfrage nutzen möglicherweise die Gunst der Stunde, um dem Nachmieter die eingebaute Küche oder nicht benötige Möbel oder Lampen zu einem überhöhten Preis zu verkaufen. Sie verknüpfen diese Kosten, oft ohne Wissen ihres Vermieters, an die Vergabe der Wohnung. Welche Summen sind für ihre gebrauchten Gegenstände angemessen? Wann verstoßen sie gegen geltendes Recht?
Juristisch gesehen wird mit einer Übertragung von Möbeln oder Wohnungseinbauten ein Kaufvertrag geschlossen. Solche Vereinbarungen sind nur zulässig, wenn der Vermieter beziehungsweise Altmieter die Gegenstände nicht zu überhöhten Preisen an den neuen Mieter veräußern will. „Der Gesetzgeber spricht von einem Missverhältnis, wenn der Kaufpreis bei über 50 Prozent des tatsächlichen Wertes liegt“, erläutert RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger. Bis zu dieser Höhe bleibt der Ablösevertrag gültig. Liegt der aktuelle Zeitwert einer Kücheneinrichtung bei 1.500 Euro und zahlt der Nachmieter 5.000 Euro, bleibt der Ablösevertrag bis zur Summe von 2.250 Euro (1.500 Euro plus 50 Prozent (750 Euro)) gültig. Die restlichen 2.750 Euro kann er zurückfordern. Der Zeitwert der Einrichtungsgegenstände werde aus Neupreis, Alter und Zustand ermittelt, so Immobilienexperte Schnorrenberger.
Der Nachmieter sollte darauf hinwirken, dass die Ablösevereinbarung ein zusätzlicher Vertrag ist, unabhängig vom Mietvertrag. Dann kann dieser auch einzeln angefochten werden, falls die Summe überzogen war. Geht der Nachmieter von einem Wucherpreis aus, ist er gut beraten, sich den Kaufvertrag zeigen zu lassen und beim Einzug die übernommenen Gegenstände zu fotografieren. Zahlt er die Summe in bar, sollte er sich dies quittieren lassen. Um den Wert der Sachen festzulegen und die zu viel gezahlte Summe rückfordern zu können, muss der Mieter gegebenenfalls einen Sachverständigen einschalten, der den Zeitwert fachgerecht ermittelt. Außerdem sollte er im Vorfeld nachfragen, ob der Vermieter dem Verbleib der Gegenstände zustimmte.
Abschlagszahlungen unzulässig
Im Gegensatz zu Ablösevereinbarungen sind Abschlagszahlungen unzulässig. Dies meint das Ansinnen, dass der Nachmieter an seinen Vormieter oder Vermieter eine Zahlung leisten soll, damit der bisherige Nutzer die Wohnung räumt. Der Vormieter, der mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine Prämie oder Maklerprovision verlangen. Erlaubt ist lediglich die Erstattung seiner Umzugskosten. Allerdings kann er nur seine tatsächlichen Umzugskosten in Rechnung stellen.
So will der Gesetzgeber unterbinden, dass Vermieter oder Mieter mit der Räumung von Wohnungen Geld verdienen. Der Nachmieter kann in diesem Fall das gezahlte Geld zurückverlangen. Ebenso wie bei Ablösezahlungen verjähren auch hier die Ansprüche drei Jahre nach der Zahlung.
Zum RDM Bezirksverband Düsseldorf
Der Ring Deutscher Makler (RDM), Bezirksverband Düsseldorf e.V. ist eine berufsständische Interessensvertretung von Dienstleistern rund um die Immobilie. In dem Berufsverband sind unter anderem Immobilienmakler, Verwalter, Finanzierer und Sachverständige vertreten. Die 129 Mitglieder sind im Ballungsraum Düsseldorf in den Städten und Kreisen Düsseldorf, Mönchengladbach, Krefeld, Mettmann, Neuss und Viersen tätig. Wer Mitglied werden will muss Fachkenntnisse nachweisen und über eine mehrjährige Berufserfahrung verfügen.
(Foto : Manche Ablösesummen sind zum Wände hochklettern / © Jo Achim Geschke)
