Kräftiges Mietpreiswachstum kompensiert steigende Rendite
Düsseldorfer Büro- und Investmentmarkt auf Erholungskurs
Fontäne Jröner Jong, Hofgarten, Düsseldorf | Foto © Alexandra Scholz-Marcovich
Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte im ersten Halbjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Milliarden Euro. Damit lag das Ergebnis rund 55 Prozent über dem des ersten Halbjahres 2021. Derweil übertraf der Umsatz am Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr des laufenden Jahres den des Vorjahreszeitraums deutlich um 57 Prozent. Es wurden 164.900 Quadratmeter Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt, davon allein 94.400 Quadratmeter im zweiten Quartal. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf (ohne die Umlandgemeinden) bezogen, erhöhte sich der Umsatz im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 um 72 Prozent auf 160.400 Quadratmeter. Damit setzte sich die bereits im ersten Quartal beobachtete Erholung des Markts fort. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der positiven Entwicklung am Bürovermietungsmarkt schlagen sich neben den anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie auch die aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken an den Märkten nieder“, sagt Hubert F. Breuer, Head of Office Leasing bei CBRE in Düsseldorf.
Daher lag das Halbjahresergebnis rund 13 Prozent unter dem zehnjährigen Mittelwert der ersten Halbjahre. Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 1,4 Prozentpunkte auf 8,8 Prozent.
Zu dem dennoch starken Vermietungsergebnis im ersten Halbjahr 2022 trugen maßgeblich die beiden Großanmietungen durch die Volkshochschule Düsseldorf im „Yorcks“ sowie durch EY in der Projektentwicklung „Pandion OfficeHome“ mit zusammen rund 30.000 Quadratmetern bei.
„Infolge vor allem der gestiegenen Baupreise, zusammen mit höheren Ausstattungsanforderungen, gehen die insbesondere in Projektentwicklungen aufgerufenen Mietpreise weiter hoch. Unternehmen sind jedoch durchaus bereit, diese Preise zu bezahlen, um den durch die Pandemie beschleunigten Wandel der Arbeitswelten abbilden zu können und zugleich über ESG-konforme Flächen zu verfügen“, erklärt Breuer.
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg auf 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an und lag damit gut fünf Prozent höher als vor zwölf Monaten. Auch auf Teilmarktebene stiegen die Mietpreise – in der Spitze besonders in der Düsseldorfer City und City-Nord sowie in Neuss. Die gewichtete Durchschnittsmiete, welche die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate einbezieht, stieg noch deutlicher um elf Prozent auf 17,33 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auf Teilmarktebene waren die stärksten Anstiege neben dem CBD in der City-Süd, in Grafenberg/Ost und Kennedydamm zu verzeichnen.
Düsseldorfer Investment- und Bürovermietungsmarkt H1 2022
Investmentmarkt
„Der Markt sucht derzeit ein neues Gleichgewicht. Das größte Hemmnis der Marktdynamik sind momentan divergierende Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern. Im weiteren Jahresverlauf wird sich das Repricing aber einpendeln. Dadurch agieren Investoren aktuell insgesamt zurückhaltender, zumal die Prüfprozesse sowohl bei Investoren als auch bei Banken aufgrund der durch die neue Ausgangslage und den Gesamtrisiken intensiveren Prüfungen länger dauern“, sagt Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf bei CBRE. „Wenn der Markt sich jedoch wieder gefangen hat, werden auch wieder in größerem Umfang Transaktionen getätigt werden, da Immobilien vor allem im gewerblichen Segment durch die Indexierung der Mietverträge auch einen gewissen Inflationsschutz bieten.“
Nachdem im zweiten Quartal keine Großtransaktionen zu verzeichnen waren, war weiterhin die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch die kanadische Brookfield im ersten Quartal 2022, bei der mehr als 800 Millionen Euro auf Düsseldorfer Immobilien entfielen, maßgeblich für das Transaktionsvolumen. Diese Transaktion hatte zudem maßgebliche Auswirkungen auf eine Vielzahl anderer Kennzahlen des lokalen Investmentmarkts wie die Portfolioquote (plus 52 Prozentpunkte auf 61 Prozent) und den Anteil internationaler Investoren (plus 50 Prozentpunkte auf 75 Prozent). Büroimmobilien waren wie üblich die stärkste Assetklasse und hatten einen um 14 Prozentpunkte auf 84 Prozent gestiegenen Anteil am Transaktionsvolumen.
Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die für rund 185 Millionen Euro Immobilien erwarben, aber keine veräußerten. An zweiter Stelle standen – wiederum durch Brookfield beeinflusst – Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit einem Saldo von gut 50 Millionen Euro, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern, die für 37 Millionen Euro mehr kauften, als sie verkauften.
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage Düsseldorfs stieg infolge der geopolitischen und wirtschaftlichen Verwerfungen gegenüber dem ersten Quartal 2022 um 0,15 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent an und erreichte damit wieder das Niveau von vor einem Jahr. Am City-Rand und in der Peripherie fiel der Anstieg mit jeweils 0,25 Prozentpunkten auf 3,25 Prozent beziehungsweise 3,75 Prozent stärker aus – dennoch liegen diese Werte teilweise unter denen vergleichbarer Lagen in den anderen Top-Märkten. Für moderne Logistikimmobilien stieg die Spitzenrendite im Quartalsvergleich ebenfalls um 0,15 Prozentpunkte auf 3,15 Prozent an. Für innerstädtische Geschäftshäuser blieb sie dagegen stabil bei 3,40 Prozent.
Der Schwerpunkt der Anlagestrategien lag weiterhin im Core- und Core-Plus-Segment. Wie auch im Vorjahreszeitraum wurde knapp die Hälfte der Investments in entsprechende Objekte getätigt, wenngleich es sich im aktuellen Betrachtungszeitraum gleichmäßig auf das Core- und das Core-Plus-Segment verteilte, während 2021 noch ganz klar Core-Investments bevorzugt worden war.
Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Prognose für das Gesamtjahr
„Für das Gesamtjahr ist von einem Transaktionsvolumen zwischen zwei und 2,5 Milliarden Euro auszugehen“, sagt Hölz.
„Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einem soliden Flächenumsatz um die 300.000-Quadratmeter-Marke“, sagt Breuer.
Im weiteren Jahresverlauf kommen lediglich noch 15.500 Quadratmeter – derzeit noch – spekulativer Bürofläche auf den Markt, von insgesamt 56.200 Quadratmetern, deren Fertigstellung bis Jahresende erwartet wird. Insgesamt sind von den bis Ende 2024 neuen oder kernsanierten Büroflächen aktuell noch 51 Prozent verfügbar.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite zehnjährige Bundesanleihe
