Jede_r zweite Düsseldorfer*in (rund 52 Prozent der Düsseldorfer Haushalte) hat wegen des Einkommens ein Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS), also auf eine geförderte Wohnung. Andreas Rimkus (SPD MdB) verwies in seiner Begrüßung auf die 15 Thesen der SPD, der „Düsseldorf Partei“ (Rimkus) zu einem sozialeren Wohnungsmarkt mit bezahlbaren Mieten und Wohnraum für alle. Ein Thema, dass alle Düsseldorfer von Studierenden über Alleinerziehende und hier arbeitende bis zu alten Menschen betrifft. (Die Eigentumsquote beim Wohnen beträgt in Düsseldorf keine 20 Prozent laut Ring Deutscher Makler RDM.) Rimkus betonte auch das Thema AirBnb – Vermietung von privaten Räumen und Wohnungen auf Zeit. (Am 5. Februar waren allein für 1 Erwachsenen und 1 Woche mehr als 300 Unterkünfte verzeichnet für 43 bis über 50 Euro pro Nacht, macht pro Woche über 300 Euro …) Diese Wohnungen, so Rimkus, werden dem Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen, Beispiel laut Rimkus eine Wohnung 65 m² für rund 1900 Euro / Monat (29,20 €/m² ) für Geschäftsleute, die etwa nur einen Monat oder 2 Wochen bleiben wollen.
Die 15 Thesen der SPD (siehe unten) hatten Oliver Schreiber, Annika Maus (Jusos Düsseldorf), und Peter Rasp (Ratsherr und Vorstand SPD) als Koordinatoren einer großen Arbeitsgruppe zusammengestellt.
Die Statements
Hans-Jochem Witzke (Mieterbund) berichtete, dass der Mieterbund NRW mit 15 anderen Institutionen wie Diakonie und Awo eine Petition an die Landesregierung vorbereite, damit die Mietpreisbremse als Schutz der Miete angewandt und ausgebaut werde.
Sigrid Wolf DGB verwies darauf, dass mit der SPD und der Ampel das Azubis-Wohnprojekt gestartet wurde. Für den DGB sei aber auch wichtig,m dass Menschen, die hier arbeiten, auch hier wohnen können. Auf den Straßen seien ja jeden Tag die Pendlerströme zu erleben. Es sei aber auch klar, dass auch Länder und Bund für die Wohnsituation mehrt tun müssten. Es fehlten 44.000 bezahlbare Wohnungen in Düsseldorf laut Hans-Böckler-Stiftung.
Ratsherr Oliver Schreiber (SPD) betonte, dass es ab 2014 eine deutliche Verbesserung im Wohnungsbau gebe. Es kommen aber mehr Menschen nach Düsseldorf, und mehr Geld nach Düsseldorf. Die Poritin anderer Parteien, dass man das Wachstum der Stadt stoppen müsse, führe – siehe Ruhrgebietsstädte – zu einer „desaströsen Situation“. Von einer wachsenden Stadt müssten aber auch alle profitieren können. Daher sei zu fragen: Welche Haushaltseinkommen haben denn die Düsseldorfer*innen, welche Mieten können sie stemmen. Es gebe 350.000 Wohneinheiten im Bestand, wie können sie vor Mieterhöhungen etc. geschützt werden.
Thomas Hummelsbeck (Rheinwohnungsbau) als Vorsitzender der AG der Wohnungsunternehmen Düsseldorf, die einen Bestand von ca. 40.000 Wohneinheiten hat. Davon sind 40 % preisgebunden, davon ein Viertel noch in der öffentlichen Förderung. „Das heißt, wir haben die 5-fache Menge an preisgebundenen Wohnungen gegenüber dem Durchschnitt in der Stadt.“ Das seien aber nicht nur die SWD (Städtische Wohnungsgesellschaft ) und nicht nur Genossenschaften. Er krritisierte daher, dass eine Verteilung der Grundstücke laut SPD-Thesen (500 an SWD, 500 an Genossenschaften) und die „Resterampe“ an die anderen. Die Vergabe der Grundstücke sollte eher im Rahmen einer „Konzeptvergabe“ stattfinden und damit dann auch mit einer Mietpreisgestaltung. Die Branche habe die Forderung, bezahlbare Wohnungen zu schaffen, aber „letztlich ist Düsseldorf fast bebaut“, es gebe zwar Reserven und Flächen mit Baurecht. Aber auch jede Menge Flächen, an die sich noch keiner rangetraut habe, aber im Düsseldorfer Norden oder bei den Freiflächen in Hamm „kann man sich dann schon die Ritterrüstung anziehen“. Das grenze aber immer daran, dass Menschen meinten, bezahlbare Wohnungen Okay, aber bitte nicht bei mir vor der Haustür oder nebenan oder auf der grünen Wiese. Überregional habe wir mit massiv gestiegenen Baupreisen zu tun, um fast 40 in den vergangenen acht Jahren. Auch Genossenschaften könnten, „seriös kalkuliert“ unter 10 €/ m² nicht mehr bauen. Strittiges Thema auch: „Herausmodernisieren“, also dass Häuser viel weniger Energie verbrauchen als zuvor. Das gehe nur über aufwendige Maßnahmen die finanziert werden müssten. Er sei mit den 8 % (Umlage) völlig einverstanden, es gäbe aber eben auch schwarze Schafe in der Branche.
Es gebe eben kein einziges Wohnbauprojekt, gegen das sich kein Widerstand regte, sagte OB Thomas Geisel (SPD). Aber wenn wir die Mietpreiserhöhungen in den Griff bekommen wollen, müssen wir mehr Wohnungen bauen, das Angebot erhöhen. Sonst drohten Zustände wie im Mittelalter, da wohnten die Reichen in der Stadt und die Armen davor auf dem Land. Ein weiterer wichtiger Punkt: Das Regelwerk für eine Baugenehmigung (BauGesB, Bauordnung etc.) müsse durchforstet werden. In der neuen Landesbauordung der Landesregierung sei eher wenig „entfesselt“ worden. Auch im Planungsrecht des Bundes könnten Vereinfachungen geschehen.
Zur „Zweckentfremdung von Wohnraum“ ist AirBnb das Thema, da brauche es eine „Meldepflicht“ für Plattformbetreiber, dass die in Kommunen welche Transaktionen in welchen Zeiträumen gemacht wurden. Dann könnten Wohnungen ermittelt werden der schwarzen Schafe, wo Wohnungen ausschließlich als „Ferienwohnungen“ genutzt würden. Mit einer Zweckentfremdungsverordnung könne man disem Missstand Einhalt gebieten.
Für Wolfgang Rolshoven (Baas der Jonges) – „parteilos“ – ist bezahlbarer Wohnraum „das wohl wichtigste Thema in unserer Heimatstadt“, noch vor ÖPNV und Radwegen. „Wir sind eine tolle Universitätsstadt, aber haben keinen Wohnraum der bezahlbar ist, so der Baas. Wenn „gedämpfte“ Miete bei 9,60 bis 10 Euro / m² liege, „Frage ich mich, welche unteren und mittleren Einkommen das denn bezahlen können.“ Grundstücke. So Rolshoven, sollten von der Stadt nur noch in Erbpacht vergeben werden, dann müssten die hohen Grundstückskosten des Investors nicht umgelegt werden. Außerdem, so der Baas, „warum müssen eigentlich die Mieter die Grundsteuer bezahlen“? Und als drittes betonte er, es gehe nicht an, dass Eigentümer ihre Wohnungen als „Boardinghäuser vermieten für eine Woche, zwei Wochen oder einen Monat.“ Wie könne es denn sein, dass Eigentümer plötzlich zum Hotelbetreiber werden.
Die Diskussion
Erste Frage der Moderatorin Laura Ihme: Die Verteilung von Grundstücken an die SWD und Genossenschaften, die jeweils 500 Einheiten bauen sollten, laut den Thesen, wie könnten die anderen wie etwa Rheinwohnungsbau besser berücksichtigt werden?
Städtische Grundstücke sind kanpp, so OB Geisel, zudem gebe es ja ein paar Grundstücke in Außenbereichen, wo es Widerstände gebe, nahm Geisel die Bemerkung von Hummelsbeck auf. Die Stadt habe sich in ihrem Programm bei der Priorisierung an dem „erheblichen Nachholbedarf“ etwa bei den kommunalen Wohnungen (SWD) orientiert. Es müsse also die SWD ein Stück weit gestärkt werden, ein erster Schritt war ja, der SWD die städtischen Wohnungen zu übertragen (2015). Die SWD hatte im Jahr 2014 rund 1200 Wohnungen (Kölns 50.000), 2015 dann 7000 Einheiten, und seitdem hat die SWD 1200 Einheiten auf den Weg gebracht, so Geisel. Die Stadt habe einige Grundstücke gefunden, die kurzfristig bebaut werden könnten, darunter auch Flächen von ehemaligen Flüchtlingsunterkünften. Es gebe auch einen Nachholbedarf bei den Genossenschaften, so gebe es nun Grundstücke etwa an der Bach- Ecke Friedrichstraße, oder am Schlösser-Areal. Ganz klar seien auch „Konzeptausschreibungen“ favorisiert, etwa bei einem Generationenübergreifenden Wohnen, die bei der Vergabe von Grundstücken berücksichtigt würden. Grundstücke von ehemaligen Hallenbädern, die nach normalen Grundsätzen vergeben würden, dienten ja dann der Finanzierung der Bäder-Neubauten. Das sei aber die Ausnahme, unnd nicht die Regel.
Rolshoven erinnerte an die Bergische Kaserne, wo 3000 Einheiten möglich seinen, warum komme man da nicht voran?
OB Geisel verwies dann darauf, dass dass die Stadt nicht Eigentümer sei, und die Immobiliengesellschaft des Bundes da langsam sei und nach dem Motto „Eile mit Weile“ agiere. „Wir sind da dran und machen auch ordentlich Druck“, so Geisel.
Kurzfristig etwas tun: Das, so die einhellige Meinung, sei schwierig. Kurzfristig, so Oliver Schreiber, könne das Satzungsthema funktionieren, also etwa die Bestandssatzung gegen Umwandlung. Vor allem die FDP habe da aber Hemmschuhe an. Keiner wolle dem Studenten verbieten, seine Wohnung während eines Auslandssemesters o.ä. zwischen zu vermieten. Und auch die Quote beim Handlungskonzept Wohnen könne geändert werden. Wenn 50 Prozent der Menschen in der Stadt Anspruch auf eine geförderte Wohnung haben, dann sei fder Gedanke, auch 50 % solcher Wohneinheiten zu bauen, eigentlich sehr naheliegend.
Geisel verwies zudem darauf, wie viel Geld über den Tisch gehe bei manchen privaten Investoren, etwa bei Glasmacherviertel (dort wurde das Grundstück vom privaten Investor für geschätzte 160 Millionen € verkauft). Man sollte noch konsequenter in städtebaulichen Verträgen darauf achten, dass Käufer auch öffentliche Aufgaben übernehmen wie Spielplätze, Schulen, Kitas, Parkflächen mit übernehmen. Das könnte vielleicht dieser „unglaublichen Preistreiberei“ Einhalt gebieten.
Ratsherr Oliver Schreiber betonte, es sei bewusst, dass es sehr viele sozial verantwortliche Vermieter gibt. Er finde es doch sinnvoll, dass die Stadt auf eigenen Grundstücke in erster Linie Wohnungen für ihre Bürger baute, und dann erst nach der SWD die anderen Optionen zum Tragen kommen. Bei der SWD gebe es noch Mieten von unter 6 €/ m², da habe die Stadt direkten Einfluss. In der Vergangenheit (vor 2014 mit CDU-Stadtspitze) seien falsche Entscheidungen getroffen worden, etwa bei Heine-Gärten, aber auch Grafental, wo Wohnungsmieten deutlich über dem liegen, was Düsseldorfer leisten können.
Thomas Hummelsbeck fand es dann „extrem wichtig, dass die Städtische Wohnungsgesellschaft gestärkt wird.“ Man habe aus „einem Papiertiger“ eine bilanzkräftige Gesellschaft geschaffen, das war früher nicht der Fall. Er wandte sich aber gegen „Monostrukturen“. OB Geisel erinnerte daran, dass eine Drittelung von Quartieren – ein Drittel gefördert, ein Drittel frei und eins Eigentum – eigentlich immer gut funktioniere. Und Oliver Schreiber verdeutlichte, dass Quartiere gemischt sein müssten, da seien sich alle einig, da seien eben in der Vergangenheit „schlimme Fehler“ gemacht worden. Aber Viertel wie Grafental seien auch hochgradig monostrukturell – da wohne nur eine bestimmte Bevölkerungsschicht. Die Vorstellung, dass jemand mit einem WBS (Berechtigungsschein für Sozialwohnungen) ein Problemfall sein könnte, ist eben schlicht falsch, so Schreiber.
Hummelsbeck stellte klar, dass nach Düsseldorf mehr unter 35Jährige kommen, als wegziehen. Die könnten auch mehr bezahlen. Die Folgen seien steigende Mieten. Zudem sei das Immobiliengeschäft langfristig, wenn das Planungsrecht stehe, sei das Haus noch lange nicht gebaut. Und vor 5-6 Jaheren habe man eher auf schrumpfende Bevölkerung gesetzt. Düsseldorf sei begrenzt, werde ja nicht größer, also müsse man die Nachbarstädte mit einbeziehen. AirBnb sei „extrem ärgerlich, dass damit Profitmaximierung betrieben wird“, aber dagegen anzugehen bringe keine Menge an Wohneinheiten.
Sigrid Wolf (DGB) stellte heraus, „wer sind denn diejenigen, die von hohen Mieten betroffen sind? Das sind die, die eh keine hohen Einkommen haben, die kaum damit zurecht kämen. Wenn die umziehen müssten, aber nicht mehr als 30 % vom Nettoeinkommen für Miete ausgeben sollten (laut DGB), sich dies Mieten nicht leisten könnten und in eine Verschuldung kämen. Das beträfe sehr oft auch Alleinerziehende. DGB, Sozialverbände und Mieterbund hätte einen Bund geschlossen, und seien an die Landesregierung gegangen, damit nicht auch noch der Mieterschutz ausgehoben werde.
Wolf erinnerte auch daran, dass es einen Strukturwandel im Rheinischen Kohlerevier geben werde jetzt. Das werde im Punkt Wohnraum und Arbeistplätze auch die Landeshauptstadt betreffen, das müsse auch diskutiert werden.
Oliver Schreiber (SPD) betonte, dass zurzeit sehr viele bestehende Wohnungen aufgekauft würden. Es müsse also Sorge getragen werden, dass Menschen in ihren Wohnungen bleiben können. Deshalb wolle die SPD ja Beratungsstellen für kleine Vermieter und Mieter einrichten, etwa für Wohnungsmodernisierungen. Die „Zweckentfremdungsverordnung“ sei auch nur „die halbe Miete“, wir brauchen auch eine Erhaltungssatzung, heißt: Die Stadt müsse sich vorbehalten, die Umwandlung etwa in Eigentumswohnungen zu genehmigen oder eventuell ein Vorkaufsrecht auszuüben. Das sei kein „bürokratisches Monster“, es werde etwa in Berlin erfolgreich angewandt, dort seien etwa in Friedrichshain in den vergangenen zwei Jahren 2000 Wohneinheiten gesichert worden – von zwei Mitarbeitern, die das verwalten.
OB Geisel verwies darauf, dass manche alte Menschen (Kinder aus dem Haus o.ä.) in alten Wohnungen mit altem Mietvertrag wohnen. Eigentlich sei die Wohnung viel zu groß – aber billiger als alles, was man bei einem Umzug finden könnte. Also müsse man sehen, dass Bestände verdichtet werden durch kleinere, barrierefreie Wohnungen, die etwa für alte Menschen besser geeignet seien. Also Wohnungstausch zu organisieren, die neue aber nicht teurer seien.
Hans-Jochem Witzke (Mieterbund) berichtete von einem Beispiel, wo eine vierköpfige Familie sich für eine 65 m²-Wohnung beworben hätte (in Pempelfort) – Menschen also wegen der hohen Mieten außerordentlich zusammen rücken.
Witzke erinnerte auch daran, das Planung, Baurecht und bauen wegen der gesetzlichen Vorgaben eben nicht „kurzfristig“ gehe – manche wollten ein Haus kaufen, aber wenn es fertig ist, sind die Kinder aus dem Haus und studieren eventuell woanders.
Eine vierköpfige Familie (zwei Kinder), die Anrecht auf geförderte Miete von kalt 6,80 € hat, müsse ja noch 2-3 Euro draufschlagen (Nebenkosten), sind das für eine ausreichend große Wohnung 900 Euro Miete warm. Dann müssten die (bei 30 % für die Miete) rund 3000 Euro im Portemonnaie zur Verfügung haben. Dahin kommen die aber nicht hin, so Witzke. (Anmerkung: Die Fördergrenze für die 4-köpfige Familie liegt bei rund 4342 Euro brutto monatlich!)
Witzke kritisierte auch die Regelungen der Modernisierung: Vermieter könnten die Modernisierung für etwa 2 Prozent am Kapitalmarkt finanzieren (Kredite), aber die Mieter sollten bis zu 11 Prozent Aufschlag deswegen zahlen – und das noch auf Jahre dem Vermieter zahlen.
Andreas Rimkus betonte nachdrücklich, dass zumindest die SPD im Berliner Bundestag darauf hinwirkt, dass bei Modernisierungen etwa die Dämmung nicht alles mit Styropor zugedämmt wird.
(Bericht Autor Jo Achim Geschke)
Die 15 Thesen der SPD, damit Wohnen bezahlbar bleibt in Düsseldorf, unter
